Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой - вопросы и ответы
Вы покупаете квартиру и понимаете, что жить в ней не очень удобно: слишком маленькая кухня, комнаты расположены неудобно, не хватает окон и т.д. Поэтому начинаете двигать перегородки, убирать газовые плиты, монтировать новые дверные проемы, объединять комнату с лоджией. Но люди, которые стараются жить по закону, сначала задаются рядом важных вопросов.
1. Можно ли объединить две квартиры?
2. Расширить комнату за счет лоджии?
3. Сделать евро-планировку - снести перегородку между кухней и жилой комнатой?
Все это - разные виды перепланировки. В статье мы ответим на самые распространенные вопросы, чтобы у вас или новых собственников такого жилья не возникли проблемы после покупки.
Что такое перепланировка?
Перепланировка и переустройство - это изменение конфигурации жилого помещения, после которого необходимо внести коррективы в его технический паспорт. К ним относятся демонтаж перегородок, установка новых стен, изменение площадей комнат, перекрытий, фасада зданий и т.д.
Собственник хочет сделать ремонт в квартире - его тоже нужно согласовывать?
К счастью, нет. Наклеить обои или керамическую плитку собственник всегда имеет право. Такие изменения не отражаются в техническом паспорте. По законодательству РФ только перепланировка квартиры должна быть согласована с Мосжилинспекцией. Но некоторые собственники квартир не оповещают госорган об изменениях, и данные в техпаспортах перестают соответствовать реальной планировке жилья.
Как согласовать перепланировку?
Перепланировка - это значительные изменения. Перед их осуществлением необходимо сделать проект, согласовать его в контролирующих органах, внести корректировки в техпаспорт.
Можно ли перепланировку не согласовывать?
Сделать изменение технического состояния без согласования и проживать в такой квартире можно, а вот проблемы и последствия появляются при совершении юридической сделки с недвижимостью, или если на вас кто-то подаст в суд.
Какие последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой?
Кто-то из списка, приведенного ниже, может подать на вас в суд, заставить вернуть изменения обратно, а в случае отказа продать квартиру с торгов.
- Городская жилищная инспекция.
- Управляющая компания.
- Банк (если изменения произведены в квартире, находящейся в залоге).
Перепланировку квартир необходимо согласовывать. Это требование связано с безопасной эксплуатацией жилья. Несущие стены представляют собой каркас дома, и, если вы демонтируете одну из них - здание может просто рухнуть. Такая же история с коммуникациями. В одной квартире вы можете их повредить, а система во всем доме откажет. Поэтому проект вы заказываете в проектном бюро.
Как согласовать перепланировку в Москве без последствий?
- Заказать проект.
- Подать документы в Мосжилинспекцию и получить разрешение.
- Провести перепланировку.
- Получить от Мосжилинспекции акт о завершенных работах.
- Получить измененный технический паспорт в БТИ (через МФЦ).
- Внести коррективы в ЕГРН.
- При соединении двух квартир сделать один лицевой счет для оплаты коммунальных услуг.
Квартиры с перепланировкой стоят дешево - значит, изменения незаконны? Как это узнать?
Все просто - потребуйте технический паспорт у продавца. Если планировка квартиры не соответствует плану - значит, она не узаконена.
Мы покупаем квартиру по ипотеке, а в ней перепланировка. Пропустит ли банк?
Решение о выдаче ипотечного кредита банк принимает после оценки недвижимости. Если вы приобретаете квартиру с незаконной перепланировкой по ипотеке - обязательный вызов оценщика раскроет проблему, и сделка может не состояться.
Банк может обязать вас подписать специальное заявление или укажет в кредитном договоре о необходимости согласования перепланировки в течение определенного срока.
Купили квартиру, а перепланировка не была узаконена - что теперь делать?
Проектная организация должна выдать заключение о допустимости проведенного переустройства. Затем в Мосжилинспекцию подается заявление на оформление акта о перепланировке, которая была проведена без согласования. К нему прикладывается копия документа, удостоверяющего личность и правоустанавливающие документы на квартиру. Готовьтесь, что вам придется заплатить штраф (для физлиц в сумме 2 000 - 2 500 руб.).
Если вы не можете получить такое заключение, значит, перепланировку узаконить нельзя.
Что делать, если перепланировку нельзя согласовать?
Это печально. Если о ней узнают госорганы - новому собственнику придется все вернуть в прежнее состояние. Например, восстановить снесенную стену. Можно, конечно, заставить сделать это и продавца перед покупкой такой недвижимости. Но владельцы квартир, обычно, неохотно идут на существенный ремонт перед продажей. Вернуть все в прежнее состояние стоит дороже, чем сделать перепланировку.
Какую перепланировку точно не согласует Мосжилинспекция?
- Нельзя сносить несущие стены, закрывать или убирать вентиляционные короба.
- Присоединять лоджию к комнате.
- Обустраивать мокрые зоны над жилыми помещениями (например, санузел над спальней соседей) и т.д.
Для жителей Москвы полный список размещен на сайте мэра.
В случае невозможности согласования перепланировки помимо оплаты штрафа на основании решения суда придется возвращать жилье в исходное состояние: стену возвести, вентиляцию восстановить, окно заложить. Если помещение не будет восстановлено - суд может выдать предписание о принудительной продаже квартиры на торгах по сниженной цене. Причем, новый собственник после покупки должен будет восстановить квартиру.
Резюме
Перепланировку необходимо согласовывать.
Купить квартиру с неузаконенными изменениями можно, но вы очень рискуете своим временем и деньгами.
Если проведенную перепланировку согласовать нельзя - существует риск продажи квартиры на торгах.
Поэтому запаситесь терпением и выберите надежную проектную организацию. Удачи!
27.04.2021 16:23