Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой - вопросы и ответы

Вы покупаете квартиру и понимаете, что жить в ней не очень удобно: слишком маленькая кухня, комнаты расположены неудобно, не хватает окон и т.д. Поэтому начинаете двигать перегородки, убирать газовые плиты, монтировать новые дверные проемы, объединять комнату с лоджией. Но люди, которые стараются жить по закону, сначала задаются рядом важных вопросов.

1. Можно ли объединить две квартиры?
2. Расширить комнату за счет лоджии?
3. Сделать евро-планировку - снести перегородку между кухней и жилой комнатой?

Все это - разные виды перепланировки. В статье мы ответим на самые распространенные вопросы, чтобы у вас или новых собственников такого жилья не возникли проблемы после покупки.

Что такое перепланировка?

Перепланировка и переустройство - это изменение конфигурации жилого помещения, после которого необходимо внести коррективы в его технический паспорт. К ним относятся демонтаж перегородок, установка новых стен, изменение площадей комнат, перекрытий, фасада зданий и т.д.
Собственник хочет сделать ремонт в квартире - его тоже нужно согласовывать?
К счастью, нет. Наклеить обои или керамическую плитку собственник всегда имеет право. Такие изменения не отражаются в техническом паспорте. По законодательству РФ только перепланировка квартиры должна быть согласована с Мосжилинспекцией. Но некоторые собственники квартир не оповещают госорган об изменениях, и данные в техпаспортах перестают соответствовать реальной планировке жилья.

Как согласовать перепланировку?

Перепланировка - это значительные изменения. Перед их осуществлением необходимо сделать проект, согласовать его в контролирующих органах, внести корректировки в техпаспорт.

Можно ли перепланировку не согласовывать?

Сделать изменение технического состояния без согласования и проживать в такой квартире можно, а вот проблемы и последствия появляются при совершении юридической сделки с недвижимостью, или если на вас кто-то подаст в суд.

Какие последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

Кто-то из списка, приведенного ниже, может подать на вас в суд, заставить вернуть изменения обратно, а в случае отказа продать квартиру с торгов.

• Городская жилищная инспекция.
• Управляющая компания.
• Банк (если изменения произведены в квартире, находящейся в залоге).

Перепланировку квартир необходимо согласовывать. Это требование связано с безопасной эксплуатацией жилья. Несущие стены представляют собой каркас дома, и, если вы демонтируете одну из них - здание может просто рухнуть. Такая же история с коммуникациями. В одной квартире вы можете их повредить, а система во всем доме откажет. Поэтому проект вы заказываете в проектном бюро.

Как согласовать перепланировку в Москве без последствий?

• Заказать проект.
• Подать документы в Мосжилинспекцию и получить разрешение.
• Провести перепланировку.
• Получить от Мосжилинспекции акт о завершенных работах.
• Получить измененный технический паспорт в БТИ (через МФЦ).
• Внести коррективы в ЕГРН.
• При соединении двух квартир сделать один лицевой счет для оплаты коммунальных услуг.

Квартиры с перепланировкой стоят дешево - значит, изменения незаконны? Как это узнать?

Все просто - потребуйте технический паспорт у продавца. Если планировка квартиры не соответствует плану - значит, она не узаконена.

Мы покупаем квартиру по ипотеке, а в ней перепланировка. Пропустит ли банк?

Решение о выдаче ипотечного кредита банк принимает после оценки недвижимости. Если вы приобретаете квартиру с незаконной перепланировкой по ипотеке - обязательный вызов оценщика раскроет проблему, и сделка может не состояться.

Банк может обязать вас подписать специальное заявление или укажет в кредитном договоре о необходимости согласования перепланировки в течение определенного срока.

Купили квартиру, а перепланировка не была узаконена - что теперь делать?

Проектная организация должна выдать заключение о допустимости проведенного переустройства. Затем в Мосжилинспекцию подается заявление на оформление акта о перепланировке, которая была проведена без согласования. К нему прикладывается копия документа, удостоверяющего личность и правоустанавливающие документы на квартиру. Готовьтесь, что вам придется заплатить штраф (для физлиц в сумме 2 000 - 2 500 руб.).

Если вы не можете получить такое заключение, значит, перепланировку узаконить нельзя.

Что делать, если перепланировку нельзя согласовать?

Это печально. Если о ней узнают госорганы - новому собственнику придется все вернуть в прежнее состояние. Например, восстановить снесенную стену. Можно, конечно, заставить сделать это и продавца перед покупкой такой недвижимости. Но владельцы квартир, обычно, неохотно идут на существенный ремонт перед продажей. Вернуть все в прежнее состояние стоит дороже, чем сделать перепланировку.

Какую перепланировку точно не согласует Мосжилинспекция?

• Нельзя сносить несущие стены, закрывать или убирать вентиляционные короба.
• Присоединять лоджию к комнате.
• Обустраивать мокрые зоны над жилыми помещениями (например, санузел над спальней соседей) и т.д.

Для жителей Москвы полный список размещен на сайте мэра.

В случае невозможности согласования перепланировки помимо оплаты штрафа на основании решения суда придется возвращать жилье в исходное состояние: стену возвести, вентиляцию восстановить, окно заложить. Если помещение не будет восстановлено - суд может выдать предписание о принудительной продаже квартиры на торгах по сниженной цене. Причем, новый собственник после покупки должен будет восстановить квартиру.

Резюме

Перепланировку необходимо согласовывать.
Купить квартиру с неузаконенными изменениями можно, но вы очень рискуете своим временем и деньгами.
Если проведенную перепланировку согласовать нельзя - существует риск продажи квартиры на торгах.

Поэтому запаситесь терпением и выберите надежную проектную организацию. Удачи!