Как не прогадать с покупкой квартиры: что важно знать о новостройках на стадии котлована

Покупка квартиры — это всегда стресс. Особенно когда речь идёт о новостройке, которую ещё даже не построили. Многие мечтают сэкономить, вложившись на раннем этапе, но боятся попасть в долгострой или потерять деньги. На самом деле, при грамотном подходе инвестиции в новостройки на стадии котлована в Москве могут быть выгодными и безопасными. Главное — понимать, как оценить риски, какие документы проверить и на что обратить внимание до подписания договора.

Почему люди выбирают новостройки на этапе котлована

Первое, что привлекает покупателей, — цена. На стадии котлована стоимость квадратного метра может быть на 15–30% ниже, чем после завершения строительства. Застройщики предлагают такие скидки, чтобы собрать деньги на следующие этапы возведения здания. Чем раньше вы входите, тем больше шансов сэкономить.

Второй плюс — выбор. На раннем этапе можно выбрать любую планировку, этаж, сторону дома. Позже, когда большинство квартир уже проданы, остаются только остатки — угловые, на первых этажах или с видом на мусорку.

Но есть и обратная сторона. Вы платите за то, что ещё не существует. Нет ни стен, ни окон, ни лифта. Всё, что вы видите, — это яма в земле и краны на горизонте. Это требует доверия к застройщику и понимания всех возможных рисков.

Как проверить застройщика: не просто галочка, а необходимость

Самое важное — кто строит дом. Даже если реклама красивая, а менеджеры улыбаются, реальная надёжность определяется документами и историей компании.

Что смотреть в первую очередь

• Опыт компании. Сколько объектов сдано? Есть ли задержки? Проверьте, где ещё застройщик работал — можно найти отзывы в тематических форумах или на сайтах вроде «Недвио» или «Циан».
• Финансовая устойчивость. Посмотрите, есть ли у компании долги, судебные дела. Сервис «Контур.Фокус» или «СПАРК» помогут быстро получить выписку по компании.
• Наличие разрешения на строительство. Без этого документа всё незаконно. Он должен быть опубликован на сайте застройщика или в открытых источниках.
• Участие в эскроу-счетах. С 2019 года все застройщики обязаны принимать деньги через банки. Это означает, что ваши средства не попадут напрямую застройщику, а будут заморожены до сдачи дома. Если что-то пойдёт не так — деньги вернут.

Если застройщик предлагает внести деньги на счёт компании — бегите. Это красный флаг.

Где искать информацию о проекте

Не верьте только тому, что показывают в офисе продаж. Там всё красиво: макеты, 3D-рендеры, улыбающиеся семьи. Реальность может быть другой.

Зайдите на сайт мэрии Москвы — там есть раздел с разрешениями на строительство и статусами объектов. Также полезен портал «Градостроительная карта Москвы»: вы увидите, что планируется рядом — парковки, школы, магазины. Иногда оказывается, что рядом с вашей будущей «тихой гаванью» построят транспортную развязку или мусороперерабатывающий завод.

Ещё один способ — посетить саму строительную площадку. Приезжайте в будний день утром. Если видите активную работу: технику, рабочих, строительные материалы — это хороший знак. Если забор закрыт, внутри пусто, а охранник не знает, когда начнут строить — насторожитесь.

Типичные ошибки покупателей

Многие теряют деньги не потому что застройщик оказался мошенником, а из-за собственной спешки или нежелания копать глубже.

Ошибка 1: слепое доверие рекламе

«Сдача через год», «в шаговой доступности от метро», «закрытый двор» — всё это может быть правдой, но с оговорками. Например, «шаговая доступность» — это 20 минут пешком по стройке. А «закрытый двор» — просто забор, за которым будет парковка для грузовиков.

Ошибка 2: игнорирование юристов

Да, услуги юриста стоят денег. Но дешевле заплатить 15–20 тысяч за проверку, чем потерять миллион на авансовом платеже. Хороший специалист найдёт несоответствия в договоре, проверит обременения и укажет на подводные камни.

Ошибка 3: оплата без полной проверки документов

Некоторые покупатели боятся «упустить выгоду» и вносят деньги сразу после просмотра. Это рискованно. Даже если менеджер говорит, что «сегодня последний день скидки», подождите. Настоящая скидка не исчезнет за сутки. Зато ваша осторожность может спасти деньги.

Что делать после покупки

Покупка — это не конец, а начало. Следите за ходом строительства. Большинство застройщиков публикуют фотоотчёты раз в месяц. Если таких отчётов нет — задавайте вопросы. Уточняйте сроки, интересуйтесь перспективами.

Также следите за статусом проекта на сайте Фонда защиты прав дольщиков. Там можно увидеть, на каком этапе находится строительство, выделены ли деньги из эскроу, нет ли приостановок.

Если вы заметили, что стройка встала, а застройщик молчит — не ждите. Объединяйтесь с другими дольщиками, пишите в Фонд, подавайте запросы. Чем раньше вы начнёте действовать, тем выше шанс, что дом достроят.

Покупка квартиры в котловане — это не лотерея, а взвешенное решение. С экономической точки зрения — выгодно. С юридической — рискованно, если не знать, как себя защищать. Главное — не гнаться за скидками, а строить свою безопасность шаг за шагом: проверка застройщика, анализ документов, участие в эскроу, консультация юриста. Когда все эти элементы на месте, шансы на успех становятся очень высокими.